文章来源足球盛宴即将在欧洲多国掀起高潮：房地产投资融资俱乐部

（ID：fdctz888）

　　以2008年金融危机房价大跌为起点，以2017年这一轮足球盛宴即将在欧洲多国掀起高潮的房价暴涨为终点。十年刚好唱完一曲高潮，余音袅袅，让人回忆里都带着奢侈。

　　这十年，是经济增速换挡的十年。过去的高增长不再，劳动力优势不再，人口红利亦消耗殆尽，各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。

　　然而，十年里，并不是所有地方都一飞冲天，甚至还有7个城市实际房价不涨反跌。

　　这是35个大中城市过去十年的房价涨幅排行榜：

数据来源：国家统计局

　　先说明一点，这35个大中城市，包括26个省会（拉萨数据缺失）和北京、上海、天津、重庆直辖市，加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市，这五个城市与省会一样是副省级城市。

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这七个城市十年房价不涨反跌

　　这十年，大中城市的房价出现大分化。

　　一线城市里，上海涨幅高达610%足球盛宴即将在欧洲多国掀起高潮；作为二线城市的厦门，涨幅也高达559%。在这些地方，十年前一套100万的房子，如今已经升值到700万左右。

　　然而，部分西北、东北城市，房价涨幅甚至都没翻倍，十年房价涨幅不到100%，垫底的银川，十年涨幅只有81.86%。

涨幅不到100%，意味着什么？

我们可以对比城镇居民可支配收入：2008年，全国城镇居民可支配收入是15781元，而到足球盛宴即将在欧洲多国掀起高潮了2016年这一数字是33616元，涨幅达到111%。换句话说，只要十年房价涨幅低于111%的城市，实际房价都在下跌。

通过简单剔除收入涨幅，可以得到各城市十年房价实际涨幅：

不难看出，有7个城市的实际涨幅为负，包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁，基本都是西部或东北城市。

这意味着，在当地买房，这十年，不赚反赔。

这七个城市里，最令人意外的当属宁波。作为当初的明星城市，宁波受困于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足，所以房价长期处于停滞状态。2016年以来虽有一波上涨，但整体涨幅仍未跑赢收入。

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广州房价为何被北上深远远抛下？

作为一线城市，广州的房价却远远落后于北上深。

涨幅跑不过北上深，对广州而言既喜又悲，悲的是“广州衰落论”不绝于耳，喜的是还可以留住一些人。

2008年时，广州房价与北上深还在同一条起跑线，1万元左右，而到了十年后，当北上深房价全部突破5万时，广州房价却还在3万左右徘徊。

十年房价涨幅只有240%，不仅远低于北上深，而且跑输了厦门南京合肥。

为何会出现这种局面？一个原因是，广州经济竞争力在衰退，无论是人口吸引力还是经济竞争力，都弱于北上深。

另一个原因更为实际，这就是：城市基本盘大，广州城市面积是全国第二大，7700平方公里住了1400万人，而深圳是1/4个广州住了整个广州那么多人。上海面积小于广州，而人口是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地，摊平了房价。

还有一个原因，广州2010年举办了亚运会，从此积累了大笔城市债务。为还债，广州不得不加大推地力度，由此带来相对过量的土地供应。

这也就导致在这一轮暴涨中，广州房价启动最晚。深圳2015年就启动上涨，北京上海2016年年初就开始上涨，而广州直到2016年下半年和2017年上半年才开启上涨节奏。

虽然这一波从涨幅上看，广州已经超过了上海，但是由于过去几年的相对衰弱，广州房价离其足球盛宴即将在欧洲多国掀起高潮他一线城市还有相当远的距离。

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新一线城市：杭州没有想象那么热

南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这六个城市，被普遍认为是新一线城市，有望跻身“北上广深X”。其中，杭州呼声最大，但房价表现却出人意料。

从涨幅上看，南京十年涨幅高达353%，重庆为266%，天津为211%，而杭州、武汉、成都均不到200%。

这里单说一线城市呼声最高的杭州，杭州十年房价涨幅仅为172%，出乎很多人意料。其实很正常，杭州房价并不像所有人认为的那么坚挺。

2008年，全球金融危机，杭州是与上海、深圳同列的下跌急先锋，当年这里就发生有楼盘因为降价遭遇业主砸盘的案例。

2014年，全国楼市走衰，杭州又是最先下跌的城市。直到此番G20、阿里巴巴等概念轮番加持，杭州房价才再度走上暴涨道路。

这说明什么？过去十年，杭州楼市的投机成分过重，容易受到经济形势的影响，炒房团蜂拥而来，蜂拥而退，让房价备受折腾。

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合肥厦门为何涨得这么猛？

　　其他二线城市里，涨幅最突出的莫过于厦门和合肥。

2008年，厦门房价只有5000多元，而到了2017年，一跃达到3.4万元。无论是房价绝对值，还是涨幅，都超过了作为一线城市的广州。

而合肥，2008年的房价只有3500多元，而2017年达到1.3万元，十年涨幅高达263.31%。从房价走势图不难发现，合肥房价主要是由这两年贡献的，2008-2015年间相对稳定，而2016年和2017年两年就贡献了149%的涨幅。

厦门和合肥为何涨的这么猛？原因并不相同。

厦门房价之所以出现暴涨，主要原因是厦门的体量太小，城区面积也小，不到广州的1/5，但岛内人口密度却堪比一线城市，其人口净流入在全国也排在前列，加上土地资源紧张，所以房价一路暴涨。

而合肥则是人为限制供地制造的暴涨。合肥2房价暴涨之前的三年，土地供应量连续下降，这就导致合肥的库存量相当紧张。早在2016年，买房要走后门，就已经成为合肥的标配。

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东北西北，终究是老大难

再说弱省会城市。

房价涨幅垫底的城市里，东北三大省会（沈阳、哈尔滨、长春）全部在列，而西北城市（西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川）也几乎无一遗漏。

这十年，东北经济陷入危机，多年经济增速都位列全国后排，而且人口大量外流，房价既失去短期支撑，也失去长远支撑。而且，在可见的未来，也很难出现大幅反弹。

西北城市，无论是作为龙头的西安，还是兰州、西宁、银川和乌鲁木齐，表现都不太如意。

这也突出反映，过去十年中国经济向东南的转移。全球化时代，谁离口岸最近，谁就能获得做多的全球市场分工机会，珠三角长三角在加工制造业上的突出表现，就是很典型的例子。

未来，随着高铁的推进，铁路物流成本正在不断降低，西安有望依靠西北的龙头地位，在经济和房价上，获得不错的发展。

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普涨时代结束，谁能笑到最后？

正如前面所说，中国经济和房价都已告别普涨的时代。未来，随着城镇化的进一步推进，无论是南方省会还是北方省会，都还能获得农民进城的人口增量，所以在房价上都尚有一定的支撑。

但同时要指出的是，经济增速换挡，东南部的城市通过腾笼换鸟、引进高科技产业，实现产业转型升级，而东北的城市，却仍旧受制于老工业基地之困，西北城市也受制于经济缺乏根本驱动力之困，如果不及时找到自己的优势产业，很容易在经济的“新常态”中被抛弃。

经济如此，房价也如此。

延伸阅读：未来3-5年，房价还会涨多少？

　　转自：楼市时评（ID：zzlssp）

　　作者：张大大

　　先泼点冷水，不要太乐观。

　　过去15年来，从02年开始，房价就以5年翻一倍的速度，稳定上涨。

　　在这种涨速下，闭着眼睛买房当然是没有问题的。

　　不管是多差的位置，多破的房子，多烂的户型，只要是差不多的城市，只要能拿手里5，6年，都有的赚。

　　那么问题来了。

　　未来3年房价还会上涨么？

　　未来5年会不会再翻一倍？

　　北上深能不能均价破10万？二线城市能不能再翻番？

　　很难，几乎没有这样的可能性。

　　未来5年，也就是到2022年，房价能比今年的最高峰，涨50%，就已经是非常乐观的预测。

　　平均下来，也就是年化8%的复利，跟理财差不了太远，这还是比较乐观的情况。

　　为什么未来这几年，会跟过去的情形不太一样？

　　原因主要有3点：

　　1.信贷上，国际大环境已发生根本性变化

　　2.政策上，仍在进一步的紧缩

　　3.房价真正的命脉，已被摸清，并逐渐被控制

　　最近一直在研究各种新规背后的真实指向，随着思路的日渐清晰，就越来越觉得：

　　未来，玩法已经改变。

　　过去的那些老的思路和规律，都需要进行修正。

　　当然，也不必太过悲观。

　　就算涨不了太多，但至少保值是没问题的，房价短期也许会经历回调，但是长期会非常的稳定。

　　哪怕不会大涨，也不至于大跌。

　　下面我们就来具体说明，为什么会出现这样的情况。

　　1

信贷国际大环境，已发生根本性的变化

　　短期看货币，中期看土地，长期看人口，过去写过很多次，未来依然会继续出现，因为这个原理看起来虽然简单，但是非常的有用。

　　房价走势，在很大一部分程度上，就是信贷形势的体现。

　　08年降息4次，09年房价大涨。

　　12年降息2次，13年房价小涨。

　　15年降息5次，16年房价大涨。

　　（其中1次是14年11月，写在一起方便理解）

　　加息，房价稳或降，降息，房价涨。

　　从目前来看，楼市已经开始被定向加息。

　　加息通道下，不要奢望房价会涨。

　　为什么要对楼市定向加息，而不是直接调整基准利率？

　　过去，想用信贷控制楼市，主要是通过改变基准利率来完成。

　　但是，基准利率并不只是作用在楼市上，还会影响到无数个大中小企业的运作。

　　你上调一次基准利率，中小企业借钱成本就高一分，赚钱难度也就高一分。

　　基准利率这种东西，可以说是牵一发而动全身。

　　现如今实体经济已经很难做了，再上调基准利率无异于雪上加霜，有悖于未来要大力发展实体经济的展望。

　　所以，我们现在暂时不动基准利率，而是只调整房贷利率。

　　所以未来这几年，贷款一定会越来越难，越来越严，利率也会越来越高，不要有幻想。

　　根据目前已知的信息：

　　1、开始对楼市定向加息

　　2、定向加息不过多影响实体经济

　　剩下的唯一变量就是：

　　对楼市的加息会持续多长时间？

　　这就是问题关键所在。

　　一旦知道了加息会持续多久，下一次降息什么时候才能到来，就能提前摸清楼市走势，知道下次上涨会是什么时候。

　　这就不得不说到信贷的国际大环境了。

　　过去10年，从08年开始，国际的货币环境都是非常宽松的，大家都拼了命的降息，你去欧洲贷款，利息都快接近于0，甚至有些国家你去贷款，人家银行还倒给你钱。

　　在这样的国际大环境下，我们怎么在国内玩加息降息，问题都不大。

　　但是，从今年开始不一样了，在美国的带领下，全球都开始进入一个加息通道，并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备，我们是绝无可能，在全球性的加息环境下，放宽国内的信贷政策。

　　根据美联储目前的规划，加息至少持续到19年下半年。

　　这也就意味着，2020年之前，全世界的信贷都很难放松。

　　信贷收紧的时候，房价是根本不可能逆势上涨的。

　　至于2020年以后会如何，还需要再看进一步的走势，但近期大环境已定，我们一定要认清目前的现状。

　　现在买房，想获得不错的收益，至少要等3年以上。

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调控不会有半点放松

　　前段时间，有些中介在疯传北京限价解除，XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方，然后暗示近期房价还会涨。（当然只有一小部分，大部分中介还是靠谱的）

　　对于这些人，我只想说，一定不要跟国家唱反调。

　　不要把一点点的市场波动，都想成是调控的放松，都说成是涨价的预兆，最后只会招来更严厉的限制，倒霉的还是自己。

　　有时候，我们根本不需要知道政策具体是什么，我们只要看目的是什么就可以了。

　　目的是控制房价，就一定能控制，别不信，看北京，看上海，看深圳。

　　这三个城市的房价都能控制，别的城市还幻想什么呢？

　　只不过，在分城施政的影响下，会有一个先后顺序。

　　先涨的先稳住，后涨的后稳住，只要力度到了，不存在控制不住的情况。

　　北上深先涨，二线跟涨，三四线最后涨。

　　北上深先控制住，二线后控，三四线最后稳定下来。

　　毕竟还有去库存嘛。

　　这不，昨天东莞开始限价，前天沈阳也加入了楼市调控的阵营。

　　当5，6年没涨的东北，当库存大户沈阳都开始进入到调控通道，房价到底还能涨多少？

　　我们在买房之前，一定要记住一个根本的点，房价的最终归宿是什么。

　　不大涨不大跌，才是短期走势的真正归宿。

　　如果你的城市刚刚开始涨，那么你还有机会。

　　如果你的城市已经涨了很久，且涨幅超过40%，那么机会就已经不大了。

　　如果说信贷是房价的发动机，调控就是刹车片。

　　车速很快的时候，就算发动机熄火了，车也会继续高速滑行，所以我们要踩刹车。

　　猛踩刹车确实可以让车停下来，但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。

　　但是在3年内，信贷这个发动机，是不转的。

　　这也就意味着，如今冒失的闯进去，至少站岗3年。

　　虽然每个城市的状况都不一样，但除了刚需以外，越临近年底，买房投资就要越谨慎，切记。

　　至于第3点，不太敢在这里说，微信是个好平台，得好好珍惜，要谨言慎行。

　　跟这些有关：

　　最后，希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。

　　理解发动机和刹车片，对于车子的加速，减速来说，各自能起到的作用。

　　一旦理解这一点，再来看下面这句话：

　　短期看货币，中期看土地，长期看人口。

　　你就会发现，在房价走势的判断上，在城市投资的选择上，其实一切都有迹可循。

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